2025년 6월 28일부터 이재명 정부의 첫 부동산 정책이 시행됩니다. 수도권과 규제지역 중심으로 한 강력한 대출 규제를 통해 집값 안정화를 목표로 하는 이번 정책의 핵심 내용을 상세히 분석해 드립니다.
목차
1. 주택담보대출 6억 원 한도 제한 - 고소득층 영끌 차단
이재명 정부가 내놓은 가장 강력한 규제는 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 것입니다. 이는 집값이나 소득과 무관하게 일률적으로 적용되는 초강수 조치입니다.
예를 들어, 서울에서 15억 원짜리 아파트를 구입하려는 경우 과거에는 소득이 충분하다면 10억 원 이상도 대출받을 수 있었지만, 이제는 최대 6억 원까지만 가능합니다. 나머지 9억원은 본인이 준비해야 하는 자기 자본이 되는 것입니다.
실제 적용 사례
• 15억원 아파트 구입 시: 대출 6억원 + 자기자본 9억원 필요
• 10억원 아파트 구입 시: 대출 6억원 + 자기자본 4억 원 필요
• 5억 원 아파트 구입 시: 기존과 동일하게 대출 가능
이 정책의 핵심 목표는 고소득층의 과도한 레버리지를 통한 부동산 투자를 차단하는 것입니다. 소위 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출받기)'로 불리는 무리한 대출을 통한 부동산 구입을 원천 봉쇄하겠다는 의지를 보여줍니다.
특히 수도권 집값이 지속적으로 상승하면서 고소득층이 대출을 활용해 고가 주택에 투자하는 현상이 집값 상승의 주요 요인 중 하나로 지적되어 왔는데, 이번 조치로 이러한 투자 수요를 크게 억제할 것으로 예상됩니다.
2. 6개월 이내 전입 의무화 및 다주택자 대출 금지
투기와 투자 목적의 주택 구입을 방지하기 위한 강화된 조치도 함께 시행됩니다. 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 구입한 경우, 반드시 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다.
이는 실거주 목적이 아닌 투자나 투기 목적의 주택 구입에 대출이 사용되는 것을 막기 위한 조치입니다. 만약 6개월 이내에 전입하지 않으면 대출 회수나 추가적인 제재를 받을 수 있습니다.
더 나아가 2 주택 이상을 보유한 다주택자는 추가 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지받습니다. 이는 다주택자의 추가 투자를 원천 차단하여 주택이 투자 상품화되는 것을 막겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.
| 구분 | 기존 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 전입 의무 | 별도 규정 없음 | 6개월 이내 의무 전입 |
| 다주택자 대출 | 소득 조건 충족 시 가능 | 전면 금지 |
| 대출 한도 | 소득 기준 차등 적용 | 일률적 6억원 제한 |
3. 대출 조건 전면 강화 - 만기 단축부터 LTV 하향까지
대출 한도 제한과 함께 대출 조건도 전면적으로 강화됩니다. 먼저 주택담보대출의 최장 만기가 기존보다 단축되어 최대 30년으로 제한됩니다. 이는 장기간에 걸친 과도한 부채 누적을 방지하고 차주의 상환 부담을 적정 수준으로 관리하기 위한 조치입니다.
생애최초 주택담보대출의 LTV(주택담보인정비율)도 70%로 하향 조정됩니다. 기존에는 생애최초 주택 구입자에게 상대적으로 유리한 대출 조건을 제공했지만, 이번 조치로 자기 자본 비율을 높여야 합니다.
예를 들어, 3억 원짜리 생애최초 주택을 구입하는 경우 과거에는 2억 4천만 원까지 대출받을 수 있었지만(LTV 80% 기준), 이제는 2억 1천만 원까지만 가능합니다(LTV 70% 기준). 추가로 9백만 원의 자기 자본을 더 준비해야 하는 것입니다.
또한 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됩니다. 이는 전세 계약을 빙자해 실질적으로는 매매 자금을 조달하는 편법을 차단하기 위한 조치입니다. 전세대출이 우회적인 주택 구입 수단으로 악용되는 것을 방지하여 대출 제도의 본래 취지를 살리겠다는 의도입니다.
▶소유권 이전 조건부 전세 대출
- 겉으로는 "전세 계약"을 체결하지만, 계약서에 특별 조항을 삽입
- "전세 기간 만료 시 소유권을 임차인에게 이전한다"는 조건을 명시
- 전세보증금 명목으로 대출을 받지만, 실제로는 매매 대금의 성격
주요 변화 요약
• 대출 만기: 최장 30년으로 단축
• 생애최초 LTV: 70%로 하향 (기존 대비 10% p 감소)
• 전세대출: 소유권 이전 조건부 계약 금지
• 전입 의무: 6개월 이내 의무화
이번 정책의 가장 큰 특징은 소득이나 집값에 관계없이 일률적으로 적용된다는 점입니다. 과거 정부들이 소득 구간별, 주택 가격별로 차등을 두었던 것과 달리, 이재명 정부는 예외 없는 강력한 규제를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 의지를 보여주고 있습니다.
부동산 전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승 압력 완화 효과를 가져올 것으로 예상한다고 분석하고 있습니다. 특히 고가 주택 시장에서는 매수 세력이 크게 줄어들어 가격 조정이 불가피할 것으로 보입니다.
다만 중장기적으로는 주택 공급 확대 정책과의 조화가 중요할 것으로 지적됩니다. 수요 억제만으로는 근본적인 주택 문제 해결에 한계가 있기 때문에, 향후 이재명 정부가 어떤 공급 정책을 펼칠지가 부동산 시장의 향방을 결정하는 핵심 요소가 될 전망입니다.
이번 정책은 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되며, 부동산 시장에 미치는 영향을 면밀히 모니터링하여 필요시 추가적인 보완 조치도 검토할 예정이라고 정부는 밝혔습니다. 부동산 구입을 계획하고 있는 분들은 이러한 변화된 대출 조건을 충분히 고려하여 자금 계획을 새롭게 수립하시기 바랍니다.
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