전세사기 특별법이 시행된 지 2년이 되어가지만 피해자 인정과 구제 작업이 늦어지면서 전세사기 매물이 '단기임대'로 나오는 2차 가해가 일어나면서 피해자들은 또다시 피눈물을 흘리는 상황이 일어나고 있다. 이 글에서는 전세 사기의 2차 피해 양상, 그리고 이를 예방하기 위한 방법을 상세히 알아보겠습니다.
목차
단기임대를 통한 2차 피해
요즘 단기임대 플랫폼인 '삼삼엠투'에는 전세 사기 매물이 버젓이 풀옵션으로 나와있다. 더욱이 일부 옵션 가구는 전세 사기 피해자가 임차권 등기를 마치고 점유를 위해 일부 가구를 놔둔 가구이다. 플랫폼을 통한 새로운 임차인은 이러한 사실을 모르고 계약을 하기 때문에 전세사기 피해자와 '주거침입' '권리행사 방해'같은 법적 충돌이 일어나기도 한다. 이 같은 사태는 피해자가 전세사기 피해자로 인정을 받는 시간과 LH(한국토지주택공사)가 행정절차와 예산 부족으로 구제 작업이 지연되면서 사기꾼들이 그 틈을 또 이용하는 것이다.
LH는 2023년부터 급증한 피해자로 인해 처리지연이 삼각한 수준이고 현재 평균 대기 기간은 6개월 이상이다.
전세 사기 예방을 위한 체크리스트
전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 철저한 확인이 필수적입니다. 다음 체크리스트를 반드시 확인하세요:
1.전세 계약 전 필수 확인사항
- 등기부등본 확인 - 실제 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인, 근저당권 및 압류 등 권리관계 파악
- 선순위 채권 확인 - 선순위 보증금 및 대출 등 선순위 채권 총액이 전세금을 초과하는지 확인
- 집주인 신원 확실히 확인 - 신분증과 등기부등본 상 이름 일치 여부, 실제 거주지 확인
- 전세보증보험 가입 - 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험 가입 필수
- 확정일자 및 전입신고 - 계약 후 확정일자를 받고 전입신고를 즉시 진행
- 중개인 자격 확인 - 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증 확인
- 주택 상태 확인 - 수도, 전기, 가스, 난방 등 시설물 작동 상태 확인
- 임대차계약서 필수 기재사항 - 계약금, 잔금, 계약기간, 특약사항 등 명확히 기재
2.등기부등본과 신탁원부 확인
피해를 막기위해서는 등기부 등본을 꼼꼼하게 확인하는 작업이 필요하다.
계약 전 등기부등본의 '갑구'에 부동산 신탁등기가 되어있다면 <신탁원부>를 발부받아 함께 확인해야 한다.
<신탁원부>란 빌라나 오피스텔을 건축하면서 자금이 모자란 건물주가 대출을 받기위해 부동산을 신탁회사에 넘겼는지
여부를 보는 문서이다. 만약 신탁등기가 되어있다면 임대인에게 신탁회사가 전세 계약체결에 동의 했는지 동의서를 보여줄 것을 요구해야 한다.
등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 확인할 수 있습니다. 확인해야 할 주요 사항은:
| 확인 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 소유권 관계 | 현재 소유자가 누구인지, 계약 상대방과 일치하는지 확인 |
| 저당권 설정 | 대출금액과 설정 일자 확인 (전세금보다 적은지 확인) |
| 압류/가압류 | 재산권에 제한이 있는지 확인 |
| 가등기 | 소유권이 곧 이전될 가능성이 있는지 확인 |
| 기타 권리관계 | 임차권, 지상권 등 기타 권리 제한 사항 확인 |
3. 전세보증보험 가입 필수
전세보증보험은 임대인의 계약 불이행으로 인한 전세금 반환 위험을 보장하는 상품입니다.주택도
전세 보증보험에는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)두 가지 주요 상품이 있습니다.
두 상품 모두 보장내용과 보험료는 동일하다.
| 구분 | 주택도시보증공사(HUG) | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세보증금반환보증보험 |
| 보장 내용 | 전세보증금 미반환 위험 보장 | 전세보증금 미반환 위험 보장 |
| 보험료 | 보증금의 약 0.1~0.2% | 보증금의 약 0.1~0.2% |
| 가입 방법 | 홈페이지 또는 지점 방문 | 홈페이지 또는 지점 방문 |
전세 사기 피해 발생 시 대응 방법
이미 전세 사기 피해를 입은 경우, 다음과 같은 단계별 대응이 필요합니다:
- 경찰 신고 - 112 또는 가까운 경찰서에 사기 피해 신고
- 법률 자문 구하기 - 무료 법률상담소 또는 변호사 상담
- 증거 수집 - 계약서, 입금 증명서, 통화 녹음, 메시지 등 모든 증거 보존
- 민사소송 준비 - 전세금 반환 청구를 위한 소송 준비
- 경매 절차 확인 - 해당 주택에 대한 경매 신청 고려
LH 매입임대주택 신청
전세 사기 피해자는 LH 매입임대주택을 신청할 수 있습니다. 절차는 다음과 같습니다:
- 피해자 확인서류 준비 - 사기 피해 확인 서류 (경찰 신고서, 고소장 등)
- LH 지역본부 방문 - 거주지 관할 LH 지역본부 방문
- 매입임대 신청서 제출 - 필요 서류와 함께 신청서 제출
- 대상자 선정 확인 - 매입임대주택 지원 대상자 선정 여부 확인
- 임대차계약 체결 - 선정 시 임대차계약 체결
단기임대 계약시 확인사항
단기임대 계약 시 전세 사기와 관련된 물건인지 확인하기 위한 체크포인트:
- 등기부등본 확인 - 소유자와 계약자가 일치하는지 확인
- 임대인 신원 확인 - 집주인이 직접 계약하는지, 중개인인지 확인
- 저렴한 임대료 주의 - 시세보다 현저히 낮은 임대료는 의심해봐야 함
- 물건 이력 확인 - 최근 소유권 변동이나 경매 진행 여부 확인
- 현 거주자 확인 - 현재 누가 살고 있는지, 퇴거 예정인지 확인
- 계약서 상세 검토 - 특이사항이나 특약이 있는지 주의 깊게 확인
- 침대 등 과도한 옵션 - 전에 살던 전세 사기 피해자가 점유권을 위해 놓고 간 가구일 수가 있다.
위험신호
다음과 같은 상황은 해당 물건이 전세 사기와 관련되었을 가능성을 시사합니다:
- 집주인이 아닌 제3자가 임대를 진행하는 경우
- 계약서에 특이한 조항이 많거나 구두로만 약속하는 경우
- 임대료가 시세보다 현저히 낮은 경우
- 등기부등본 확인을 꺼리거나 방해하는 경우
- 입주 가능 시기가 불명확하거나 자주 변경되는 경우
- 다양한 이유로 중도금 또는 선금을 요구하는 경우
결론
전세 사기와 2차 피해를 예방하기 위해서는 철저한 사전조사와 공인중개사나 변호사의 도움이 필요하다.
또 필히 보증보험 가입하고 모든 계약 내용은 문서화 하여 보관하는 것이 좋다. 지나치게 좋은 조건이라면 다시 한번 살펴보고, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 재고하는 것이 현명하다. 이미 피해를 입은 경우라면 신속하게 적절한 대응과 지원 제도를 활용하여 피해를 최소화해야 한다.